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Instandhaltung

Die Instandhaltung umfasst alle erforderlichen Maßnahmen zum Erhalt des technischen Zustands des Gebäudes sowie der Anlagentechnik. Eine regelmäßige Inspektion und Wartung verhindert Folgeschäden, deren Beseitigung meist mit einem erheblich  höheren Kostenaufwand verbunden wäre.  Die Baukonstruktionen und haustechnischen Anlagen sollten turnusmäßig einer Inspektion  unterzogen werden. Eine Vielzahl der Inspektionsmaßnahmen kann der Bauherr selbst  durchführen. Andere Maßnahmen sind dem Fachmann vorbehalten. Die laufende Instandhaltung ist wesentliche Grundlage jeder Nutzung eines Gebäudes. Sie  dient dem Werterhalt der Immobilie und schützt damit vor dem Substanzverlust. Durch die regelmäßige Inspektion und Wartung lässt sich die Lebensdauer der einzelnen Bauteile  und damit auch des gesamten Hauses erheblich steigern.

Instandhaltungsrücklage und Jahresabrechnung

Grundsätzlich ist der Hausverwalter für die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage zuständig. Die Verwaltung umfasst die Einziehung der Instandhaltungsrücklage und die Anlage der eingezogenen Gelder. Über die Art der Anlageform entscheiden die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss, wobei die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung einzuhalten sind.
Der Hausverwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt, allein Verfügungen über alle Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, sofern seine Verfügungsmacht nicht nach § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG durch das Erfordernis der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Dritten beschränkt ist.
Darüber hinaus sind die Wohnungseigentümer berechtigt im Falle einer zweckwidrigen Verwendung von Geldern durch den Hausverwalter den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund zukündigen und den Hausverwalter abzuberufen.
Um eine etwaige pflichtwidrige Verwendung zu vermeiden, ist dem Hausverwalter zu empfehlen, die Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Konto anzulegen. Er ist dazu jedoch nicht gesetzlich verpflichtet, da die Führung eines gesonderten Bankkontos keine größere Sicherheit vor zweckwidriger Verwendung der Instandhaltungsrücklage begründet. 
Durch die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage wird der Vermögensbestand der Eigentümergemeinschaft erweitert, um künftige größere Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren zu können. Sie stellt somit eine Einnahme der Eigentümergemeinschaft dar, die in der Jahresabrechnung darzustellen ist.

IX B 124/08,BFH,09.12.2009,Kein Werbungskostenabzug von Instandhaltungsrücklagen
Beiträge eines Wohnungseigentümers zur Instandhaltungsrücklage können erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen ausgibt. Denn mit dem Abfluss des Geldes in die Gemeinschaftskasse steht noch nicht fest, dass auch tatsächlich Instandsetzungsaufwendungen anfallen. Dass eventuell erst ein Erwerber der Wohnung in den Genuss der steuerlichen Abzugsfähigkeit kommt, ist nach Meinung des Bundesfinanzhofs hinzunehmen. Dies wird sich zugunsten des Verkäufers in der Regel auch auf die Höhe des Kaufpreises auswirken. 

V ZR 33/09,(BGH,25.09.2009,Instandhaltungskosten
Sind nach der Gemeinschaftsordnung Schäden an den Terrassentüren und -fenstern von dem betroffenen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen,ist ein Beschluss, der den Eigentümern auch dieInstandhaltungspflicht überwälzt, nichtig.
Eine Regelung, nach der sämtliche Kosten der Instandhaltung von Terrassenfenstern und -türen auf die einzelnen Wohnungseigentümer verlagert werden, kann nicht im Wege des Beschlusses von den Eigentümern der Anlage getroffen werden.

32 Wx 120/08,OLG München,18.02.2009,Schadensersatz bei unterbliebener Instandhaltung
Kommen Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung, eine dringend erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum
durchzuführen, nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht nach, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung Schaden erlitten hat,
zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist allerdings ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer.
Das Oberlandesgericht München sprach einem Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch zu, weil es die Gemeinschaft versäumt hatte, das über längere
Zeit undichte Dach instand setzen zulassen. Durch den Wassereintritt konnte der betroffene Eigentümer seine Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht vermieten.

34 Wx 076/07,OLG München,20.12.2007,Keine Zweckentfremdung einer Instandhaltungsrücklage
Wegen ganz erheblicher Wohngeldrückstände beschloss die Eigentümerversammlung statt der Erhebung einer entsprechenden Liquiditätsumlage, den Fehlbetrag aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Ein Eigentümer war damit nicht einverstanden und klagte gegen den Mehrheitsbeschluss.
Das Oberlandesgericht München sah in der Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage ebenfalls einen Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel können ausnahmsweise nur dann für andere Zwecke verwendet werden, wenn sie eine angemessene Höhe übersteigen. Erforderlich ist aber der Erhalt einer "eisernen Reserve", deren Höhe sich allerdings nicht abstrakt festlegen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zustand der Anlage, ihrem Alter und ihrer Reparaturanfälligkeit abhängt.

32 Wx 30/07,OLG München,23.05.2007,Wohnungseingangstüren
Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar.

34 Wx 148/06,OLG München,21.05.2007,Umlagen
Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als „Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage” in der Jahresabrechnung auszuweisen, auch wenn die Umlage kurzzeitig dem Rücklagenkonto gutgeschrieben wurde.

8 W 404/07,OLG Stuttgart,13.11.2007,Gemeinschaft zahlt Reparaturen
Die Kosten für die Reparatur von Heizungsreglern muss die Eigentümergemeinschaft tragen. Denn alle Einrichtungen zur Regelung der Heizung dienten dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer in einem Haus.
Die Kosten für die Reparatur von Thermostatventilen musste der Eigentümer deshalb nicht allein tragen. Er ließ in dem Fall die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung reparieren. Die Handwerkerrechnung von rund 1.500 Euro wollte er sich von der Eigentümergemeinschaft ersetzen lassen. Diese aber verweigerte die Zahlung mit der Begründung, Heizung und Ventile seien nicht Teil des Gemeinschaftseigentums, folglich sei der einzelne Eigentümer alleine dafür verantwortlich. Diesem Standpunkt erteilte das OLG Stuttgart eine Absage.
  
I-3 Wx 326/04,OLG Düsseldorf,25.01.2005,Erhöhung der Verwaltervergütung nur mit Eigentümerbeschluss
Zur Erhöhung der Vergütung eines Wohnungseigentumsverwalters bedarf es grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer und des Abschlusses eines Änderungsvertrags zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Eine Klausel im formularmäßigen Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist ungültig. Demzufolge darf der Verwalter sein Honorar nicht einfach der Instandhaltungsrücklage entnehmen.
  
4 W 7/04,OLG Celle,14.04.2004,Spekulation mit Instandhaltungsrücklage
Eine spekulative Anlage des als Instandhaltungsrücklage angesammelten Kapitalbetrages entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Trifft diese trotzdem einen derartigen Beschluss, trägt auch der Verwalter des Anwesens eine Mitverantwortung für denVerlust der Anlage, wenn er das Verlustrisiko hätte erkennen müssen und gleichwohl weder die Eigentümerversammlung auf das bestehende Risiko hingewiesen noch seine Mitwirkung von einem gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung über die spezielle Anlage abhängig gemacht hat.
  
2Z BR 37/03,BayObLG,27.03.2003,Kein Anspruch auf Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage
Ob größere Reparaturarbeiten bei einer Eigentumswohnanlage aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Der Einzelne hat daher keinen Anspruch darauf, dass stets zunächst die Rücklage ausgeschöpft wird.
             
2Z BR 46/02,BayObLG,04.07.2002,Beschluss über künftige Rücklagenbildung lässt Rückstände unberührt
Ein Eigentümerbeschluss, nach dem sich ein bestimmter Wohnungseigentümer ab sofort an der Rücklagenbildung zu beteiligen hat, kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung angefallene Schulden dieses Eigentümers, die sich auf die Instandhaltungsrücklage beziehen, erlassen sind.

2 Z 34,BayObLG,15 .07 1975,ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
Bei Geräten, die bei bestimmungsmäßigen Gebrauch durch die Gemeinschaft dem Verschleiß unterliegen, (Waschmaschine, Haus- und Gartengeräte des Hausmeisters usw.), ist bei fortlaufenden Bedarf die Ersatzbeschaffung ein Erfordernis der ordnungsgemäßen Verwaltung, wofür der Verwalter nicht einmal des Auftrags durch die Gemeinschaft bedarf. Hierfür angesammelte Gelder (etwa durch Waschmaschinenmarken und dgl.) können jedoch grundsätzlich nicht für andere Zwecke (z.B. Neuanstrich des Treppenhauses) Verwendung finden. Anders wäre es nur, wenn alle Wohnungseigentümer einstimmig beschließen würden, daß von der ursprünglichen Vereinbarung abgewichen werden soll und das zweckgebundene Geld für andere Zwecke Verwendung finden soll.